1,1 mln / 20% (Warszawa)
- cena 1 100 000
- wkład 20%
- saldo 120 000
- składka 5 000/mies.
- wzrost 6% / APY 4,5%
1 rok 11 miesięcy
Saldo dogania rosnący wkład po 23 miesiącach w symulacji miesięcznej. Wkład startowy to 220 000 zł.
Czy zbieranie na wkład ma jeszcze sens?
Kalkulator porównuje Twoje oszczędności z wymaganym wkładem własnym, gdy cena mieszkania rośnie co miesiąc. Przy cenie 1 100 000 (orientacyjnie Warszawa ~55–60 m²), wkładzie 20%, saldzie 120 000, składce 5 000, wzroście cen 6% i APY 4,5% cel się domyka po 1 roku i 11 miesiącach — albo pokazuje, że wkład „ucieka”, gdy rynek rośnie szybciej niż siła oszczędzania.
Wynik
Wprowadź cenę, procent wkładu, saldo i składkę.
To symulacja oszczędności, nie zdolność kredytowa ani oferta banku. Pokrewne: wkład własny w procentach oraz odsetki od oszczędności.
Jak to działa?
Wkład1,1 mln×20%
Saldo120k+5k
Cel23 mies.
Model to symulacja miesięczna z procentem składanym: cena mieszkania rośnie stopą rynku, wymagany wkład to zawsze cena × procent wkładu, a saldo rośnie o odsetki od APY plus składkę. Siła oszczędzania to składka plus odsetki od bieżącego salda; przyrost wkładu to miesięczny wzrost wymaganego celu.
Przy 1 100 000, wkładzie 20%, saldzie 120 000, składce 5 000, wzroście 6% i APY 4,5% saldo dogania wkład po 23 miesiącach — zgodnie ze ścieżką w wykresie wyniku. Gdy przyrost wkładu przewyższa siłę oszczędzania przez dłuższy horyzont, wynik pokazuje, że słupek ucieka.
Kalkulator nie liczy rat kredytu, zdolności ani kosztów ubezpieczenia — tylko pytanie, czy oszczędności nadążają za rosnącym progiem wkładu.
Wyścig wkładu
Wymagany wkład to procent ceny mieszkania, a cena rośnie co miesiąc według wprowadzonej stopy rynku. Saldo rośnie wolniej lub szybciej zależnie od składki i APY — wykres w wyniku pokazuje dwie krzywe: saldo (ciągła linia) oraz przesuwający się próg wkładu (linia przerywana). Pierwszy miesiąc, w którym saldo ≥ wkład, to domknięcie luki.
Roczne stopy zamieniamy na miesięczne przez (1 + g)1/12 − 1. Symulacja trwa 120 miesięcy. To nie jest oferta kredytu — tylko porównanie tempa oszczędzania z tempem podnoszenia progu wkładu.
Przy cenie 1 100 000 zł wkład 20% to od razu 220 000 zł. Jeśli na koncie jest 120 000 zł, luka startowa wynosi 100 000 zł — zanim jeszcze cena zdąży urosnąć. Przy rocznym wzroście 6% wymagany wkład podnosi się o około 1 070 zł w pierwszym miesiącu; składka 5 000 zł plus odsetki od APY 4,5% dają siłę oszczędzania powyżej tego przyrostu, dlatego luka się domyka, ale nie natychmiast.
Różnica między stopą rynku a APY decyduje o tempie. Gdy wzrost cen jest wyższy niż efektywna stopa oszczędności, sam „dobry” odsetek na koncie nie wystarczy — potrzebna jest składka, która realnie bije miesięczny przyrost wkładu. Wykres w wyniku pokazuje to bez narracji sprzedażowej: dwie krzywe i punkt przecięcia albo jego brak.
Kiedy wkład ucieka
„Słupek ucieka”, gdy miesięczny przyrost wymaganego wkładu przewyższa siłę oszczędzania (składka plus odsetki od salda) i w horyzoncie 10 lat saldo nigdy nie dogania celu. W wyniku porównujesz te dwie liczby w kartach — to szybki test, czy samo podnoszenie składki ma sens, zanim liczysz ratę kredytu.
Presety wzrostu cen (US/UK/EU) to tylko punkt startowy; wpisz stopę obserwowaną w swoim mieście. Spadek cen, dopłaty Mieszkanie+ ani zmiana wymagań banków nie wchodzą do tego modelu.
Scenariusz Warszawy 2026
Przykład 1,1 mln zł nie jest ofertą dewelopera — to orientacyjna skala dla mniejszego mieszkania w Warszawie w realiach 2026, gdy średnie ceny za m² w wielu dzielnicach dawno przekroczyły poziom, przy którym 750 000 zł pokrywało typową kawalerkę. Przy wkładzie 20% bank „widzi” próg 220 000 zł; jeśli zbierasz 5 000 zł miesięcznie przy 6% wzroście cen, symulacja domyka lukę po 23 miesiącach.
Drugi przykład (950 000 zł, wzrost 8%, składka 1 500 zł) pokazuje odwrotność: przyrost wkładu ≈ 1 222 zł/mies., a siła oszczędzania ≈ 1 615 zł pozornie wygląda lepiej na starcie, ale niski start salda i szybki rynek sprawiają, że w horyzoncie 10 lat wynik to „słupek ucieka”. Trzeci przykład (silna składka 6 000 zł, saldo 150 000 zł, wzrost 4%) dogania cel już po 7 miesiącach — to ilustracja, jak bardzo liczy się tempo wpłat względem rynku, a nie sama „ładna” cena startowa.
Kalkulator nie uwzględnia programu kredytowego, dopłat ani zmiany wymaganego procentu wkładu w banku. Służy do jednego pytania pod artykuł: czy Twoja ścieżka oszczędzania nadąża za rosnącym progiem wkładu w wybranym mieście i scenariuszu cen.
Wzór
Pt+1 = Pt × (1 + rg) · Wkładt = Pt × d · St+1 = St × (1 + ra) + m, gdzie rg i ra pochodzą z rocznych stóp wzrostu i APY. Trafienie: pierwszy miesiąc z S ≥ Wkład.
Co znaczą te liczby
- siła oszczędzania
- Składka miesięczna plus odsetki od salda w danym miesiącu.
- przyrost wkładu
- O ile rośnie wymagany wkład między miesiącami przy założonym wzroście cen.
- luka
- Różnica wkład − saldo; dodatnia oznacza, że jeszcze brakuje środków.
- słupek ucieka
- Przyrost wkładu przewyższa siłę oszczędzania — w 10 latach cel się nie domyka.
Jak korzystać
- Wprowadź cenę mieszkania, procent wkładu i obecne saldo.
- Dodaj składkę miesięczną oraz roczny wzrost cen i APY oszczędności.
- Sprawdź wykres wyścigu i czas do domknięcia luki — albo komunikat o uciekającym wkładzie.
- Skopiuj podsumowanie albo cytat do artykułu.
Przykłady
Gorący rynek 8%
- cena 950 000
- wkład 20%
- saldo 40 000
- składka 1 500/mies.
- wzrost 8% / APY 3,5%
Słupek ucieka
Przyrost wkładu ≈ 1 222/mies., siła oszczędzania ≈ 1 615/mies. — w 10 latach cel się nie domyka przy tak cienkiej składce względem rynku.
Silna składka
- cena 950 000
- wkład 20%
- saldo 150 000
- składka 6 000/mies.
- wzrost 4% / APY 5%
7 miesięcy
Wyższa składka i wyższe saldo startowe doganiają wkład po 7 miesiącach mimo wzrostu cen.
Najczęstsze pytania
Co znaczy „słupek ucieka”?
Wymagany wkład rośnie miesięcznie szybciej niż Twoja siła oszczędzania (składka plus odsetki od salda). W horyzoncie 10 lat saldo nie dogania celu w tej symulacji.
Jak rośnie cena mieszkania w modelu?
Roczna stopa rynku jest zamieniana na stopę miesięczną: (1 + g)^(1/12) − 1. Cena jest aktualizowana co miesiąc, a wkład = cena × procent.
Czy to zdolność kredytowa?
Nie. Kalkulator porównuje tylko ścieżkę oszczędności z rosnącym wkładem własnym. Rat kredytu i scoring nie wchodzą do wyniku.
Skąd bierze się czas do celu?
Z pierwszej chwili w symulacji miesięcznej, gdy saldo ≥ wymagany wkład. Jeśli w 120 miesiącach tak się nie dzieje, wynik pokazuje ostrzeżenie.
Do czego służą presety US/UK/EU?
Ustawiają typowy benchmark wzrostu cen (na przykład 4,5%). Możesz nadpisać własną stopą lokalną.
Czy wynik pojawia się od razu?
Tak. Po wprowadzeniu ceny, wkładu i składki wynik odświeża się na bieżąco.
Źródła wiedzy
Strona zaktualizowana 15 października 2026.